Azərbaycan Respublikası demokratik dövlətdir. Demokratiyanın birinci şərti qanunvericiliyin formal yox, mütləq olmasıdır. Mülki məcəllənin 675, Vergi məcəlləsinin isə 124 -cü maddəsinə uyğun olaraq “əmlak icarəsi” münasibətləri qanuni şəkildə tənzimlənməsi vacib sayılsa da cəmiyyətin əksər üzvləri hüquqi normalardan xəbəri yoxdur desək, yanılmarıq. Bunun sübutu kimi, bizə müraciət edən vətəndaşın şikayətinə ən azı bir dəfə nəzər yetirməyiniz kifayətdir ki, mövcud vəziyyətin nə olduğunu biləsiz:
“Mən, Yasəmən Hüseynova,2 övladım var, hər ikisi tələbədir, həyat yoldaşımı 2015 ci ildə itirmişəm, Yevlax rayonunda yaşayıram, bir həftə evvel qaldığımız kirayə evden pulu 3 gün gecikdirdiyimə görə çıxarıldım. Aylıq sosial müavinət və övladlarımın təqaüdü ilə dolanırıq. Qaldığımız ev Yasamal ərazisində yerləşirdi, bir həyətdə ev yiyəsi ilə birlikdə idi, 250 manata verselerde nəmişlik var idi, bir otaqlı evdə istilik kimi yemək sobasından istifadə edirdik. Evə girəndə makler əlavə 50 manat pul aldı. Müqavilə bağlanılmadı, yalandan bir kağıza evdə olan əşyalar yazıldı, birdə nə qədər müddətə qalacağımız soruşuldu. 1 il yazilsada bir ay sonra evdən çıxarıldıq.”
Mövzunun obyektiv qiymətləndirilməsi üçün əmlak sahibinə zəng etdik. Cavabında: “Nə müqavilə? Kirayə qalmaq istəyən insanla razılaşmışdıq, əlavə 2 gün də vaxt verildi, bizim hec kimə borcumuz yoxduki pulsuz evi zəbt etsin ” deyib telefonu söndürdü.
Vəziyyətin acınacaqlı tərəfi bu halların artıq ölkədə kütləviləşməsi, tənzimləyici sisteminin uzun müzakirələrə rəğmən olmaması, cəmiyyətin belə hüquqlarının tapdalanmasına göz yunmasıdır.
Məsələnin səbəblərini və həll yollarını araşdırmaq üçün suallarımızı müstəqil əmlak eksperti Elnur Fərzəliyevə ünvanladıq.
– Elnur bəy, ölkəmizdə niyə əmlak sahibi ilə icarəyə götürən arasında münasibətlər əsasən qeyri-qanuni şəkildə tənzimlənir?
– Çünki,qeyri-qanuni tənzimlənmə 2 tərəfdən ya hər ikisinə,çox vaxt isə ev sahibinin xeyrinə olur.Əmlakını kiraye verən hər bir şəxs 14% civarinda vergi ödəyir.Məsələn: Ümumi qiymət 500 manatdırsa,təxminən 70 manat edir. Belə hallarda vergidən yayınmaq məqsədi ilə tərəflərin qarşılıqlı razılaşması nəticəsində ya müqavilədə məbləğ az qeyd olunur, yada, ümumiyyətlə, müqavilə bağlanılmır.
– Paytaxtda əhalinin sayı tələbələr və ya iş üçün rayondan gələnlər səbəbindən artıb. Bu haldan istifadə edən ev sahibləridə əmlakın vəziyyətindən asılı olmayaraq çox baha qiymətə təqdim edirlər. Prosesi tənzimləyən sistem niyə hələ də yoxdur ?
– Paytaxt Bakı şəhəri ölkənin ən inkişaf etmiş şəhərlərindən birincisidir.Ali təhsil müəssisələrinin böyük hissəsi, rəsmi qurumlar , ixtisaslaşmış iş yerlərinin çoxluğu burada yerləşdiyi üçün əhalinin axınını görmək olur. 1990 illərə qədər bütün ali təhsil müəssisələrinin tələbə evleri var idi, zavad və fabriklərin belə ailəvi yataqxanalar var idi ki, bu zaman kirayə mənzilə ehtiyac olmurdu, dövlətin yaratdığı şərait nəticəsində insanlar aylıq gəlirinə qənaət etmiş olurdular. Lakin “Qarabağ müharibəsi” vəziyyətin dəyişməsinə səbəb oldu,məcburi qaçqınlarımız həmin yataqxanalara köçürüldü. Artiq 30 illik həsrətə son qoyulub, bu illər ərzində onlarin çox hissəsi mənzillə təmin olunub, azad olunmuş ərazilərdə tikinti bərpa işləri davam edir, mərhələli şəkildə məcburi köçkünlərimizdə öz yurd-yuvalarına göndərilir. Bəzi tələbə yataqxanaları yaşayış üçün yararlı vəziyyətdə deyil. Yaxşı olar ki, bu proseslər başa çatdıqdan sonra onlar sökülərək,yerində moderin tipli yataqxanalar inşa olunsun, müəyyən qədər ev problemləri həll olunsun.Bunun nəticəsində, kirayə mənzil bazarında qiymətlərin stabilləşməsi də gözləniləndir. Təbiiki,problemlərin həll yollarından başlıcası bölgələrdə iqtisadi vəziyyətin yaxşılaşdırılmasıdır.
– Çox vaxt olurki, ya əmlak sahibinin, ya da icarəyə götürən Maddi və ya mənəvi zərərə uğrayır. Məsələn: Evi bir ay bundan əvvəl 200 manata təqdim edən əmlak sahibi, bir ay sonra 250 manat təklif edən başka bir şəxslə razılaşır, digər şəxsi evden çıxarır. Bu cür halların qarşısı necə alınmalıdır ?
– Qarşısının alınmasının birbaşa üsulu hər iki tərəfin qanunvericiliyi bilməsi, münasibətlərində onun üzərində qurmasını tələb etməkdir. Bu zaman əmlak sahibi ilə icarəyə götürən arasında müqavilə bağlanır. Müqavilədə hər iki terefin öhdəlikləri qeyd olunur ve imzala təsdiqlənir.Yeni kiraye götürən müqavilədə göstərilən bağlanış müddətindən daha tez evdən çıxarılarsa, tezminat ödənməlidir. Və yaxud icarəyə götürən şəxs əmlaka ciddi zərər vurarsa müqavilədə qeyd olunduğu kimi onu qarşılamalıdır.Kirayə verilən bütün əmlaklar sığortalanmalıdır ki, belə hallarda məhkəmə təzminatı başladılmasın.
Qiymətlərin artımının əsas səbəbi,əsasən, əmlak bazarı ilə də əlaqə olur. Çıxış yolu isə, mütləq ki,natorial müqavilə tələb edilməsidir. Bu vaxt vergi vərəcəyindən xəbərdar ev sahibi şişirdilmiş yox, əmlakın dəyərinə uyğun qiymət təklif edəcək, həmdə hər hansısa hüquq pozuntularına rast gəlinməyəcək.
– Çox vaxt əmlak sahibi ilə ev axtaran şəxs arasında münasibətlər vasitəçi ( el dili ilə desək, makler) tərəfindən tənzimlənir. Onların işi isə əsasən 2 şəxsi bir biri ilə əlaqələndirməkdir. Sonrakı baş verən problemlər ilə maraqlanmır. Əvəzində isə 50-100 manat civarında pul alır. Bu şəxslərin fəaliyyəti nə dərəcədə qanunidir ? Sahə polisləri mülki məcəllənin 675 və vergi məcəlləsinin 124 maddəsinə uyğun olaraq niyə bu hallara göz yumurlar?
– Dünyanın hər bir yərində bu proses vasitəçilər( maklerlər) tərəfindən tənzimlənir. Və onlar hər iki tərəfdən qanarar alır. Vəzifəsinə uygun müraciət edən şəxslərə istəklərinə uyğun ev təklif edir, gələcəkdə baş verəcək problemlərdə məsuliyyət daşımır. Təbii ki, onların iş yerləri rəsmi olmalı, yəni VÖEN üzərindən işləməli,vergi ödəyicisi olmalıdır, kirayə götürən şəxslə rəsmi müqavilələr olmalıdır. Əks halda, qeyri-qanuni fəaliyyətə görə məsuliyyət daşıyırlar.Əmlak sahibinin əsas vəzifəsi evdə qalan şəxslərin şəxsiyyət vəsiqələrinin, müqavilənin sürətini ərazi üzrə sahə müvəkkilinə təqdim etməkdir.Bu həmdə gələcəkdə baş verə biləcək kriminal hadisələrin araşdırılmasına təsir edir. Bunları etmeyen ev sahibləri mütləq halda cərimələnməlidir.
– Əhalinin çox hissəsi qanunvericilikdən xəbərsizdir, sizcə, təbliğat hansı formada aparılmalıdır?
– Hər iki tələf qanunvericilikdən xəbərsiz ola bilər. Yenə də əsas vəzifəsi kimi vasitəçilər bu haqda ona müraciət edənləri məlumatlandırmalıdır. Bu həm onun gələcək fəaliyyətini sığortalayır,həm də tərəflərin hüquqlarını bir vətəndaş kimi müdafiə edir. Ona görə ən əvvəl özü qanunvericilikdən xəbərdar olmalıdır.
Leyla Fərzəliyeva, Jurnalist
Moderator.az
